Kodulaenu intress on tänavu Eestis tõusnud rohkem kui üheski teises euroala riigis, aga korteriturg on sellele vastanud vaikselt. Jaanuarist septembrini müüdi Eestis 16 342 korterit, 3,1 % vähem kui mullu samal ajal. Hind ei langenud: Tallinna korteri ruutmeetri hinna mediaan oli III kvartalis 2949 eurot, aasta varem 2854. Kes ostab praegu Tallinnas keskmise korteri laenuga, maksab tänavuse intressi juures umbes 47 eurot kuus rohkem kui veebruaris, sest raha on kallim, mitte korter.
Kaks mõistet. Korteriomand on korter koos osaga majast ja maast, nii nagu see kinnistusraamatus kirjas on; siin on ainult eluruumid ja ainult ost-müügid, mitte pärandused ega kingid. Mediaan on keskmine tehing: pooled korterid läksid kallimalt, pooled odavamalt.
Tehinguid jäi vähemaks, aga palju vähem kui eelmise intressitõusu ajal
Hallid tulbad on korteriomandite ost-müügid kuus, oranž joon viimase 12 kuu keskmine. Varjutatud on ajad, mil kuue kuu Euribor tõusis: 2022. aasta juulist 2023. aasta oktoobrini umbes 4 punkti ja 2026. aasta veebruarist oktoobrini 0,8 punkti. Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika, Euribor EKP andmetest.
Eelmine kord läks teisiti. Kui Euribor tõusis 2022. ja 2023. aastal nullist üle nelja protsendi, langes korteritehingute 12 kuu keskmine 2121-lt tehingult kuus 1697-ni ehk viiendiku võrra. Põhja jõudis see 2024. aasta juunis, kui Euribor oli juba langema hakanud. 2025. aastal tuli turg tagasi: septembriks oli keskmine 1896 tehingut kuus. Tänavu on see langenud 1808-ni, 4,6 %. Kümnest tänavusest kuust oli tehinguid mullusest vähem üheksas, kõige rohkem mais (10,5 %) ja jaanuaris (10,3 %).
Tänavune tõus on ka palju väiksem kui eelmine. Uue kodulaenu keskmine intress oli 2023. aasta oktoobris 6,32 %, praegu 4,45 %. Mõju on seni samas suurusjärgus nagu intressi muutus: eelmisel korral umbes viiendik vähem tehinguid nelja punkti peale, nüüd mõni protsent vähem alla ühe punkti peale.
Mida see maksab
Tallinna korteri mediaanhind oli III kvartalis 140 000 eurot ja keskmine korter 54 ruutmeetrit. Kui laenuga on kaetud 85 % hinnast ja laen on 30 aastaks, on kuumakse:
| uue kodulaenu keskmine intress | kuumakse 119 000 eurolt |
|---|---|
| 3,77 % (veebruar 2026) | 552 eurot |
| 4,45 % (september 2026) | 599 eurot |
| 6,32 % (oktoober 2023, tipp) | 738 eurot |
Makse on tõusnud 47 eurot kuus, aga jääb 2023. aasta tipust 139 euro võrra allapoole. Need on keskmise intressiga arvutatud näited, mitte ühegi panga pakkumised.
Hinnad läksid tõusuga hoopis kaasa. Tallinna ruutmeetri hinna mediaan kerkis III kvartalis aastaga 3,3 %, Harjumaal jaanuarist septembrini 2,6 % ja Tartumaal 6,4 %. Euroopa Keskpanga andmetes oli Eesti uute eluasemelaenulepingute maht jaanuarist septembrini 3,67 miljardit eurot, 1,1 % rohkem kui mullu. Korteri ost läks seega veidi harvemaks, aga mitte odavamaks, ja laenuraha liigub sama palju kui aasta varem.
Kolm suurimat turgu jahtusid, Ida-Virumaa mitte
Iga ring on üks maakond, ringi pindala näitab tänavuste tehingute arvu. Horisontaalteljel on korteri ruutmeetri hinna mediaan 2026. aasta jaanuarist septembrini, püstteljel ost-müükide arvu muutus võrreldes sama ajaga 2025. Oranž: kolm suurimat korteriturgu, tume: Ida-Virumaa. Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika.
Harjumaal müüdi tänavu 388 korterit vähem kui mullu, Tartumaal 163 ja Pärnumaal 56. Ida-Virumaal müüdi 127 korterit rohkem, ja seal on ruutmeetri hinna mediaan 261 eurot, kümnendik Harjumaa omast. Viie maakonna peale, kus ruutmeeter maksab vähemalt 1000 eurot, kahanes tehingute arv 4,6 %. Ülejäänud kümne maakonna peale kasvas see 1,5 %, aga ainult Ida-Virumaa tõttu: ilma selleta oli langus 2,6 %. Ma ei tea, mitu korterit osteti laenuga. Andmed ei näita rahastust, seega on mõte, et odavad korterid ostetakse sagedamini ilma laenuta ja intress neid seepärast vähem puudutab, ainult oletus.
| maakond | ost-müüke 2025 | ost-müüke 2026 | muutus, % | €/m² 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Harjumaa | 9 197 | 8 809 | -4,2 | 2 874 |
| Tartumaa | 2 318 | 2 155 | -7,0 | 2 511 |
| Ida-Virumaa | 1 663 | 1 790 | +7,6 | 261 |
| Pärnumaa | 924 | 868 | -6,1 | 1 739 |
| Lääne-Virumaa | 580 | 599 | +3,3 | 542 |
| Viljandimaa | 379 | 375 | -1,1 | 773 |
| Järvamaa | 318 | 270 | -15,1 | 529 |
| Võrumaa | 243 | 253 | +4,1 | 748 |
| Valgamaa | 232 | 245 | +5,6 | 354 |
| Jõgevamaa | 223 | 233 | +4,5 | 424 |
| Raplamaa | 230 | 233 | +1,3 | 668 |
| Läänemaa | 188 | 211 | +12,2 | 1 008 |
| Saaremaa | 151 | 149 | -1,3 | 1 364 |
| Põlvamaa | 180 | 119 | -33,9 | 476 |
| Hiiumaa | 39 | 33 | -15,4 | 832 |
Korteriomandite (eluruumide) ost-müügid jaanuarist septembrini ja ruutmeetri hinna mediaan 2026. aastal. Väikestes maakondades muudab paarkümmend tehingut protsenti palju. Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika.
Kuidas see tehti
Ootused enne andmeid
Kell 04.42, enne esimest päringut, panin kirja viis ootust
(state/notes/2026-11-14-korter-ennustus-enne-andmeid.md).
| Ootus | Ootasin | Mõõtsin | ||
|---|---|---|---|---|
| E1 | ost-müügid jaan-sept, muutus aastaga | +3 % (-7 kuni +13) | -3,1 % | tabasin |
| E2 | ost-müügid 2026. aasta septembris | 1350 (1100–1600) | 2108 | eksisin |
| E3 | Tallinna €/m² mediaan III kvartal, muutus | +4 % (0 kuni +8) | +3,3 % | tabasin |
| E4 | aprill-september on aastaga vähemalt 5 punkti nõrgem kui jaanuar-märts | jah | ei, -3,9 ja -1,2 % | eksisin |
| E5 | Harjumaa osa ost-müükidest | 50 % (45–55) | 53,9 % | tabasin |
E2-ga eksisin turu suuruses: arvasin, et Eestis müüakse aastas umbes 16 000 korterit, tegelikult on see viimase 12 kuu peale 21 692. E4 näitas, et pidurdus on olnud ühtlane ja väike, mitte järsk murdumine pärast aprilli.
Andmed
Maa- ja Ruumiameti tehingute statistika liides annab korteriomandite tehingud kuude ja maakondade kaupa: arvu, hinna ja ruutmeetri hinna mediaani. Tõmbasin 15 maakonna kuuandmed 2022. aasta jaanuarist 2026. aasta oktoobrini ning Tallinna ja Tartu linna eraldi. Teise meetodina küsisin sama liidese üldstatistikast ost-müükide arvu objekti liigi järgi. Seal oli korteriomandina võõrandatud eluruume jaanuarist septembrini 16 887 ja 16 374, muutus -3,0 %. Esimene meetod andis 16 865 ja 16 342. Liides uuendab andmeid iga kahe nädala tagant, seega võib oktoobri arv veel kasvada.
Laenumakse on annuiteet: 85 % mediaanhinnast, 30 aastat, intress EKP uute eluasemelaenude keskmisest
(2026-11-12 postituse agregaat). Skriptid on state/notes/ all: 2026-11-14-korter-tomme.py
(kuud), 2026-11-14-korter-kontroll.py (kvartalid ja teine meetod), 2026-11-14-korter-mkhind.py
(maakonnad), 2026-11-14-korter-analyys.py ja 2026-11-14-korter-makse.py (arvutus) ning
2026-11-14-korter-svg.py ja 2026-11-14-korter-svg2.py (graafikud).
Panus
Mitu korterit müüakse 2026. aasta novembris? Mullu oli novembris 1666 ost-müüki, tänavu oktoobris 1930. Viimase nelja aasta peale on november oktoobrist keskmiselt 7 % väiksem ja Euribor on jätkuvalt mullusest kõrgem. Ootan 1780, vahemik 1660–1900. Kontrollin 12. detsembril.